Działy tematyczne Poradnik budowlany 

Projekt budowlany: typowy czy indywidualny ?

Punktem wyjściowym do rozważań nad wyborem projektu typowego ( gotowego) czy projektu indywidualnego jest zasobność naszego portfela, czyli ile jesteśmy w stanie przeznaczyć środków finansowych na wykonanie projektu domu i jaki produkt finalny chce otrzymać kupujący. Należy mieć świadomość ograniczonej możliwości ingerencji w tzw. projekt typowy, a zmiany które dopuszcza projektant zawarte są w treści opisu stanowiącego integralną część projektu. Do ceny zakupu projektu budowlanego zarówno indywidualnego jak również typowego należy doliczyć koszt wykonania przez uprawnionego geodetę mapy do celów projektowych, koszt wykonania przez uprawnionego geologa opinii geotechnicznej określającej warunki gruntowo -wodne występujące na działce w miejscu budowy budynku mieszkalnego oraz koszt projektu przyłączy sieci zewnętrznych.

Projekt indywidualny budowlany wykonywany jest przez wybraną pracownię architektoniczną na zlecenie właściciela działki. Projekt indywidualny zawiera m.in.:

1. Dokumenty i uprawnienia osób wykonujących poszczególne projekty architektury i projekty
Branżowe: konstrukcji i instalacji wewnętrznych
2. Warunki dostaw energii elektrycznej – brak w projekcie typowym
3. Warunki dostaw wody i odbioru ścieków – brak w projekcie typowym
4. Zgodę zarządcy drogi o możliwości włączenia komunikacyjnego projektowanego budynku poprzez wykonanie zjazdu z drogi publicznej – brak w projekcie typowym
5. Oświadczenie projektanta o zgodności wykonania projektu z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej
6. Informację BiOZ
7. Charakterystykę energetyczną i analizę porównawczą systemów zaopatrzenia w energię
8. Opis do projektu zagospodarowania działki – brak w projekcie typowym
9. Projekt zagospodarowania działki – brak w projekcie typowym
10. Opis techniczny projektowanego budynku
11. Projekt architektoniczny: rzuty, przekroje, elewacje
12. Projekt konstrukcji wraz opisem technicznym i rysunkami deskowania elementów żelbetowych, rysunkami zbrojenia elementów żelbetowych, rysunkami konstrukcji więźby dachowej
13. Projekt instalacji elektrycznych wewnętrznych
14. Projekt c.o.
15. Projekt instalacji wodno-kanalizacyjnej wewnętrznej.

Projekt indywidualny budowlany z rozszerzeniem projektu konstrukcji o rysunki deskowania i zbrojenia elementów żelbetowych, rysunki więźby dachowej oraz zleceniem pracowni architektonicznej złożenia do Starostwa Powiatowego kompletu dokumentów niezbędnych do wydania decyzji pozwolenia na budowę ( Właściciel może udzielić architektowi pełnomocnictwa do reprezentowania go w postępowaniu administracyjnym w celu uzyskania decyzji pozwolenia na budowę) to koszt około 10.000,00 zł przy założeniu: budynku o powierzchni użytkowej do 150 m², działce o powierzchni około 10 arów. Należy zwrócić uwagę, że przy projekcie indywidualnym zleceniodawca uzgadnia z architektem wszystkie szczegóły dotyczące projektowanego budynku i sposobu zagospodarowania działki. Projekt indywidualny uwzględnia kształt i spadek konkretnej działki. Projekt konstrukcji jest wykonany dla: warunków gruntowych i warunków wodnych (określonych w opinii geotechnicznej), oraz strefy śniegowej, strefy przemarzania gruntu i spadków występujących na przedmiotowej działce, a wszystkie projekty branżowe instalacji wewnętrznych są wykonane po uzgodnieniach ze zleceniodawcą użycia konkretnych materiałów i rozwiązań technologicznych dla poszczególnych instalacji. Podana kwota jest więc wartością końcową projektu budowlanego przy założeniu czynnego udziału zlecającego w projektowaniu to znaczy uzgodnieniu z architektem w odpowiednim czasie wszystkich niezbędnych spraw dotyczących: funkcji, materiałów i technologii wykonania poszczególnych branż. Należy zaznaczyć, że niezbędnym w świadomym projektowaniu jest dialog pomiędzy zleceniodawcą i architektem, którego końcowym efektem jest projekt zawierający uzgodnione rozwiązania technologiczne i materiałowe w projektowanym domu. Projekt budowlany nie zawiera projektów przyłączy instalacji zewnętrznych- nie są one wymagane dla uzyskania decyzji pozwolenia na budowę.

Projekt typowy ( gotowy ) nie zawiera dokumentów wymienionych powyżej w punktach: 2,3,4, 8,9. Projekt typowy jest przygotowany przy założeniu: płaskiej działki, prostych warunków gruntowych, poziomie wody gruntowej poniżej poziomu posadowienia budynku oraz parametrów geotechnicznych gruntu przyjętych do obliczeń fundamentów ( które należy sprawdzić i ewentualnie dokonać korekty obliczeń konstrukcyjnych) przez projektanta konstrukcji. Zmiana technologii wykonania budynku i poszczególnych instalacji, użytych w projekcie materiałów, dostosowanie fundamentów do stref przemarzania gruntu, warunków terenowo-gruntowych występujących na konkretnej działce, sprawdzenie konstrukcji więźby dachowej dla konkretnej strefy śniegowej oraz każda zmiana dopuszczona przez biuro projektowe wiąże się z potrzebą adaptacji budynku i generuje dodatkowe koszty. Przy założeniu, że nie będziemy wprowadzać do projektu żadnych zamian konstrukcyjnych ani funkcjonalnych to wówczas do ceny zakupu typowego projektu budynku o powierzchni użytkowej do 150 m² – koszt około 3.000,00 zł, należy doliczyć około 1.500,00 zł za wykonanie projektu zagospodarowania działki i adaptacji projektu do warunków wynikających z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy. Natomiast każda zmiana wprowadzona do typowego projektu wiąże się z dodatkowymi kosztami, których wartość zależy od zakresu adaptacji. Jeżeli będzie konieczna zmiana np. konstrukcji fundamentów czy innych elementów konstrukcyjnych (płyta nad parterem, podciągi nośne, konstrukcja więźby dachowej itp.) lub liczne zmiany architektoniczne np. otworów w ścianach konstrukcyjnych, ustawienia ścianek działowych, zmiany warstw posadzkowych, zmiany funkcjonalne itp. to należy się liczyć z dodatkową kwotą nawet 2.500,00 – 3.000,00 zł.

Każdy projekt gotowy ma swój kosztorys, na podstawie którego powinniśmy mieć możliwość wstępnego oszacowania wszystkich wydatków i zadecydować, czy interesujący nas dom jest w zasięgu naszych możliwości finansowych. Niestety, z doświadczenia zdobytego przy realizacji budynków typowych mogę stwierdzić, że w wielu przypadkach koszty zawarte w tych kosztorysach są celowo zaniżane, żeby potencjalnego inwestora nie wystraszyć zbyt dużymi kwotami. Są to działania marketingowe – im niższe podawane koszty budowy, tym więcej sprzedanych projektów. Dlatego przed zakupem projektu typowego warto jest nabyć tzw. kosztorys inwestorski i na podstawie zawartego w nim zestawienia materiałów i prac budowlanych poprosić o wycenę w kilku firmach wykonawczych. Podsumowując, zakup projektu typowego bez żadnych zmian konstrukcyjnych i funkcjonalnych to koszt około 4.500,00 zł.

Wprowadzając liczne zmiany koszt rośnie do kwoty około 6.000,0 zł. Bezsprzecznie zaletą projektu indywidualnego jest uzyskanie końcowego efektu, który jest sumą przemyśleń i potrzeb funkcjonalnych Inwestora oraz doświadczenia i fachowej wiedzy architekta. Dodatkowo zaoszczędzamy czas związany ze zgromadzeniem i dostarczeniem kompletu dokumentacji potrzebnej do uzyskania decyzji pozwolenia na budowę.

UWAGA: ceny projektu indywidualnego i adaptacji projektów typowych przedstawione w powyższym artykule zostały podane przez pracownię architektoniczną działającą w Myślenicach.
W kolejnym artykule przedstawię niezmiernie ważną, a niedocenianą przez Inwestora sprawę powołania kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego.

Polub tą informację i podziel się ze znajomymi.

mgr inż. Artur AMBROŻY

 

Powiązane wiadomości

Napisz komentarz

Lub

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.